Bei knappem Angebot schlägt so mancher Immobilieninteressent sofort zu, ohne die Immobilie genauer zu prüfen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass die Beweis- und Darlegungslast für eine arglistige Täuschung wegen verschwiegener Mängel beim Käufer liegt. In dem Zusammenhang ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs interessant, welches am 6. März 2020 unter dem Aktenzeichen V ZR 2/19 ergangen ist.
Hauskauf mit teilweise fehlender baurechtlicher Genehmigung
Ein Paar hatte 2013 ein Grundstück erworben, das mit einem Wochenendhaus bebaut war. Mit dem Haus war eine Motorradgarage verbunden, welche als Wohnraum genutzt wurde, wofür es jedoch keine erforderliche baurechtliche Genehmigung gab. Dieser Umstand war auf Verkäuferseite bekannt. Der Kaufvertrag enthielt den üblichen und umfangreichen Gewährleistungsausschluss mit der Erklärung, dass die Verkäufer keinerlei Kenntnis von “unsichtbaren Mängeln” hätten.
Die Bauaufsichtsbehörde teilte später den Erwerbern mit, dass ein Rückbau stattzufinden hätte. Begründet wurde dies mit dem baurechtswidrigen Zustand des Gebäudes. Die Käufer versuchten nun, den Kaufvertrag anzufechten und forderten den Kaufpreis zurück. Sie seien arglistig getäuscht worden.
Die Entscheidung des BGH
Die Verkäufer bestritten nicht, von dem baurechtswidrigen Zustand Kenntnis zu haben. Uneinigkeit herrschte jedoch bei der Frage, ob die Käufer über diesen Umstand aufgeklärt worden waren.
Die Entscheidung des BGH war eindeutig: Auch die Erklärung im Kaufvertrag, dem Verkäufer seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, begründet keine Abweichung vom Grundsatz, dass die Beweislast für eine versäumte Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände beim Käufer liegt.
